Недвижимость ХАРЬКОВА
 
Главная  |  Статьи  |  Кредиты  |  Недвижимость в Харькове  |  Контакты
 

Жилье взаймы

Что такое кредиты под покупу жилья или ипотечное кредитование (потека). Основные вопросы.

По официальным данным, каждая третья квартира в Киеве и каждая седьмая в Украине сейчас покупаются в кредит. С одной стороны, это удобно: имея на руках треть суммы (а то и меньше), необходимой для расчета с продавцом жилья, вы в это жилье вселиться можете уже через несколько дней, а с другой стороны, обидно: после выплаты всей суммы кредита, процентных ставок и оплаты услуг банка окажется, что вы выложили за свои квадратные метры в полтора, а то и в два раза больше (в зависимости от суммы и срока кредита) их нынешней цены! Хорошо, если к моменту погашения займа, в соответствии с конъюнктурой рынка, ваша квартира подорожает, но ведь не исключено, что цены на недвижимость за это время упадут... Так что брать или не брать кредит - вопрос сугубо индивидуальный, и зависит он не только от сегодняшней толщины кошелька покупателя, но и от его умения просчитывать свое финансовое будущее. Иначе говоря, подход "главное - получить кредит, а потом как-нибудь выкручусь" тут не проходит. В результате можно остаться и без жилья, и без львиной доли уже вложенных в него средств. В нынешней публикации мы попытаемся помочь тем, кто еще только собирается взять ссуду на покупку квартиры.

1. Под приобретение какого жилья выдаются кредиты?

Сейчас можно получить кредит под покупаемую квартиру тремя способами: под инвестиционный договор (когда ваша квартира еще строится), под вторичное жилье и как последствие целевого накопительного счета в банке-кредиторе.

На первый вариант не так давно большинство банков смотрело с опаской. Давать кредит под квартиру в непостроенном доме - это, по сути, ссужать деньги под ничто. Но принятие Закона Украины "Об ипотечном кредитовании" вселило банкам уверенность. В этом году финансовых учреждений, готовых работать со строительными компаниями, уже немало. Не все, правда, берутся кредитовать в период, когда дом только-только закладывается, но готовы давать деньги, если на горизонте уже маячит реальный финиш строительства (месяц-два, максимум - квартал).

По второй схеме - выдача кредита под вторичное жилье - работают многие банки.

Третью схему ввели пока только несколько банков. Она рассчитана на людей, не имеющих достаточно денег даже для первого взноса. Суть ее в том, что человек сначала накапливает (например, в течение трех лет) на банковском счете необходимую сумму для первого взноса, а потом уже получает кредит на остальную (большую) часть. Убедившись в дисциплинированности и платежеспособности будущего заемщика, банк может кредитовать его на льготных условиях - от 3 до 7% годовых (обычно процентные ставки составляют до 20% годовых в гривнях и до 15% - в валюте; см. таблицу).

2. Какие требования предъявляют банки к приобретаемому жилью и покупателям?

У каждого банка, ссужающего деньги под покупку квартиры, свои требования к приобретаемому жилью. Одни категорически не желают выдавать кредиты, если квартира была перепланирована, другие не выдают тем, у кого в паспорте значатся маленькие дети (особенно если они нигде не прописаны), третьи не берутся оформлять квартиру, если сделка купли-продажи совершается по доверенности. Все это относится к дополнительным банковским рискам.

Кроме того, банк может отказать, если вы выбрали "убитую", требующую капитального ремонта квартиру или приобретаете "хрущебу" в доме, которому около или более 40 лет (истек или истекает гарантийный срок эксплуатации). Банк откажет, если на месте постоянной работы вы получаете зарплату "черным налом" и в выданной вам справке указана только десятая (сотая) часть реального заработка, которой, естественно, будет недостаточно для ежемесячного погашения кредита. А еще некоторые банки могут потребовать справку из психоневрологичеческого диспансера и вряд ли захотят иметь дело, если доктор сделает в ней намек на повышенную возбудимость покупателя или его склонность к депрессии, не говоря уж о какой-нибудь "нервной" болезни.

3. Какие документы должен подготовить претендент на кредит?

У каждого банка может существовать своя "версия" необходимых со стороны покупателя документов, но стандартный набор таков:

  • заявление;
  • паспорт (для семейных - паспорт жены или мужа);
  • копия справки о присвоении идентификационного кода;
  • справка с места работы о занимаемой должности и зарплате за последние полгода (некоторые банки требуют предоставить данные за последний год);
  • справка из психоневрологического диспансера (требуют не везде);
  • форма 3 из жэка, где прописан ваш ребенок (если несовершеннолетнее чадо нигде не прописано, банк может отказать в выдаче кредита, так как ребенок в квартире, взятой под залог, - серьезный банковский риск).

4. Какие документы должен предоставить продавец жилья?

Сразу скажем, что далеко не каждый продавец захочет связываться с покупателем, который приобретает его квартиру "через банк". Во-первых, служба безопасности банка проверит историю квартиры на "чистоту" и в случае каких-либо сомнений даст негативное заключение. Во-вторых, некоторые банки выплачивают продавцу при заключении договора купли-продажи не все деньги сразу, а только часть, оставшуюся же - после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в БТИ на нового собственника. На эту процедуру (и на получение там же справки-характеристики на квартиру) может уйти две-три недели. Если же консенсус с продавцом достигнут, то ему нужно предоставить в банк те же документы, какие нужны для оформления договора купли-продажи:

  • паспорта всех членов семьи, прописанных в квартире;
  • справка о присвоении идентификационного кода (непосредственно продавца);
  • справка-характеристика на квартиру из БТИ;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
  • справки из жэка о прописанных членах семьи и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • если в квартире прописаны несовершеннолетние дети - копии их свидетельств о рождении и разрешение опекунского совета продать принадлежащую ребенку долю имущества (кстати, не все банки берутся выдавать кредит под квартиры, связанные с опекунским советом).

5. На какой срок и под какие проценты выдаются кредиты?

В последние год-полтора после принятия Закона Украины "Об ипотечном кредитовании" большинство банков пересмотрело условия выдачи кредитов и сделало их более щадящими. Теперь почти везде можно получить кредит на 15-20 лет, а в некоторых финансовых учреждениях и на 30. Средняя кредитная ставка - 13-14% годовых в валюте и 17-18% годовых в гривнях. Уменьшен и первоначальный взнос при получении кредита - он может составлять всего 5-20% от оценочной стоимости покупаемой квартиры.

Однако в последние два месяца некоторые банки вновь стали повышать процентные ставки и увеличивать размер первоначального взноса. Банкиры связывают это с неуклюжими маневрами Нацбанка по "укреплению" гривни и, соответственно, падением курса доллара и евро, а также "незапланированным" ростом инфляции в стране. Как следствие, в банках уменьшилось поступление средств от физических лиц на депозитные счета - а ведь кредиты на жилье выдаются в основном как раз за счет депозитных накоплений населения.

6. Что такое оценочная стоимость покупаемой в кредит квартиры?

После того как вы подыскали подходящее жилье, а банк дал предварительное согласие на кредит, происходит еще процедура оценки этого жилья нанятыми банком экспертами. От того, во сколько они оценят квартиру, зависит, какую сумму кредита банк сможет предоставить. Как правило, оценивают квартиру на 5-15% меньше, чем просит продавец (банкиры называют это «гарантированной ценой», за которую жилье можно будет быстро продать, если заемщик по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства).

Поясним на примере. Вы покупаете квартиру за 50 тыс. долл., а присланные банком оценщики вынесли свой вердикт: 45 тыс. долл. Кроме того, банк согласился кредитовать только 80% от оценочной стоимости, то есть 36 тыс. долл. Следовательно, при оформлении договора купли-продажи вам необходимо будет передать продавцу 14 тыс. своих личных сбережений, а 36 тыс. выдаст (через ваши руки) кассир банка.

7. Какие еще затраты необходимо предусмотреть при оформлении кредита?

Прежде всего те, которые сопровождают саму сделку по купле-продаже жилья. В нашем случае (при покупке квартиры стоимостью 50 тыс. долл.) расходы будут такие: 5% (2,5 тыс.) -агентству недвижимости; 1% (500 долл.) - налог в Пенсионный фонд; 1% (500 долл.) - госпошлина; 200-250 гривень (до 50 долл.) - услуги нотариуса. И, наконец, услуги банка могут обойтись от 300 до 1000 долл. (это комиссионные за предоставление кредита, выпуск пластиковой карты, услуги оценщика и т.д.). Затем банк будет начислять определенный процент за обслуживание пластиковой карты - перечисление или снятие с нее денежных средств. А еще банк потребует застраховать купленное жилье, а также застраховать жизнь заемщика от несчастных случаев (все вместе от 300 до 700 долл., в зависимости от суммы и срока страховок).

Подведем итоги: кроме 14 тыс. продавцу жилья, вам для полного расчета с другими участниками сделки и оформления всех документов на кредит потребуется ещё от 4250 до 5450 долл. В сумме - от 18250 до 19450 долл.

8. Как действует механизм погашения кредита?

Как правило, банкиры разбивают «тело» кредита (то есть всю сумму кредита) на кварталы или месяцы. А также назначают клиенту плату за пользование деньгами в виде процентной ставки, которая меняется в зависимости от ситуации на финансовом рынке.

Так, если сегодня процентная ставка составляет 15% от «тела» кредита, то завтра она может подскочить до 30 или 40%. Конечно, эти изменения не будут распространяться на уже погашенную часть кредита, но оставшуюся часть долга придется выплачивать по новой ставке.

Отметим также, что в идеале при выдаче кредитов на длительный срок банки обязаны рассчитывать процентную ставку на каждый день пользования кредитом. Но делать этого они не желают и исходят из того, что в квартале три месяца, а в каждом месяце 31 день. В результате в феврале (28 дней), апреле (30 дней), июне (30 дней), сентябре (30 дней) и ноябре (30 дней) клиент платит банку процент за пользование деньгами за дни, которых в реальности не было.

Некоторые банки при погашении кредита используют так называемый «метод аннуитета». Его суть заключается в том, что клиент на протяжении всего срока действия кредита платит одну и ту же сумму. После поступления платежа банк сам распределяет часть суммы на погашение задолженности по процентам, а оставшуюся часть - на погашение задолженности по кредиту.

9. Можно ли погасить кредит досрочно?

Этот простой, казалось бы, вопрос нужно оговаривать с банкирами заранее: ведь то, что выгодно заемщику, банку как раз невыгодно - он потеряет свои проценты по кредиту. Поэтому процедура досрочного погашения кредита должна быть оговорена в договоре отдельно. И еще один немаловажный аспект: будет ли у вас право самостоятельно подыскать покупателя и продать ему свою квартиру, которая на весь срок выплаты кредита остается в залоге у банка? Например, купленное вами за 50 тыс. долл. жилье через три года, возможно, будет стоить уже 100 тыс. Продав его, вы рассчитаетесь с банком и купите себе новое жилье. Но ведь и банкиры могут продать находящуюся у них в залоге квартиру за те же 100 тысяч долл. и получить колоссальный «навар». Поэтому вопрос о возможности снятия с вас запрета на продажу квартиры надо оговаривать с банком еще при заключении договора.

10. Можно ли отказаться от навязываемого банками страхования жилья и собственной жизни?

Страхование - вещь, конечно, добровольная, но все дело в том, что в незастрахованное жилье банки вкладывать свои деньги не будут по определению: а вдруг в квартире случится пожар или дом рухнет в результате взрыва газа, землетрясения, оползня и прочих форсмажорных обстоятельств?

Правда, вам могут «разрешить» не страховать собственную жизнь, но в таком случае банк потребует указать конкретного человека, который сможет выполнить ваши долговые обязательства, случись с вами какое-либо несчастье. Вероятно, даже ближайший родственник откажется добровольно повесить на себя 50-55 тыс. долл. (36 тыс. долл. плюс банковские проценты за 10-20 лет).

Но по большому счету страхование выгодно прежде всего самому заемщику, ведь он страхует собственное жилье и собственную жизнь, а значит, может чувствовать себя уверенно в нашей небезопасной жизни. На Западе, например, человек просто откажется заходить в чужое жилье, если оно по какой-то причине не застраховано. У нас же пока иной менталитет.

11. Будут ли снижаться процентные ставки по кредитам на жилье?

Банкиры объясняют высокие проценты на кредиты просто: «А вы под сколько процентов деньги на депозит кладете? Под 10-12% в валюте и под 15-17% в гривнях А как же банк может выдавать кредит под меньшие проценты?».

Ведь известно, что один из способов получения банком дохода - разница в процентах по вкладам и по кредитам. Когда народ будет вкладывать сбережения хотя бы под 7-8% годовых, тогда и кредиты будут дешевле. Эта политика проста: если в стране будет стабильность и высокие зарплаты, то люди сами деньги в кассу понесут. Как только это случится, банки, сбросят процентные ставки. Но когда это произойдет, не знает, наверное, даже Президент, бывший не так давно главным банкиром государства.

Назад

По всем вопросам обращайтесь на realty@jurist4you.com
При использовании материалов ссылка на сайт обязательна