Недвижимость ХАРЬКОВА
 
Главная  |  Статьи  |  Кредиты  |  Недвижимость в Харькове  |  Контакты
 

Подводные камни льготного государственного молодежного кредитования

Ипотечный кредит на срок 30 лет под 0-3%. Мечта? Нет — реальность для почти 10 тыс. семей, сумевших «выбить» льготный кредит у Фонда содействия молодежному жилищному строительству. «Деньги» узнали, каких нервов и денег им это стоило. И каких усилий им будет стоить продолжение участия в аттракционе неслыханной державной щедрости.

Бери кредит смолоду

По статистике около 800 тыс. молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Менее 10% из них за последние девять лет смогли воспользоваться льготной государственной программой кредитования молодежи. Почему так мало? — Да потому, что денег на эти цели бюджет выделяет крайне мало. К тому же поговаривают, что осваивают эти деньги не только молодые заемщики… В чем же суть молодежной программы? В том, что одинокие граждане или семьи, членам которых еще не перевалило за 35 лет, могут взять взаймы у государства деньги, необходимые для покупки новенькой квартиры или дома в деревне. Кредит выдается на срок до 30 лет, и сумма первоначального взноса составляет всего 6% величины кредита. Жилье, которое приобретается в рамках такой программы, может иметь площадь не более 21 кв. м на человека плюс еще 20 метров «сверху» на семью.

В чем же преимущество молодежного кредита? — Да во всем. Государство не только предлагает действительно щадящую кредитную ставку, но в некоторых случаях берет на себя и часть расходов по погашению тела кредита. Если заемщик одинок или молодожены еще не обзавелись ребенком, то плата за кредит составит 3% в год. Если же в семье есть ребенок, то кредит будет вообще беспроцентным. Ну а если семейство озабочено улучшением демографической ситуации и имеет двух детей, то государство не только не возьмет с него проценты, но и возместит 25% суммы кредита. А если детей трое и больше — все 50%. Плата за кредит взимается только после оформления документов, подтверждающих право собственности на жилье.

Впечатляет, правда? «Программа льготного кредитования молодежного строительства намного выгодней, чем программа стандартного банковского кредитования», — справедливо отмечает председатель Фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерий Омельчук. Это правда. Но не вся.

Кому положено?

Сравнивая условия Фонда с предложениями коммерческих банков, где кредит можно получить максимум на 20-25 лет и под 16-18% годовых в гривне, мы начинаем довольно потирать руки и прикидывать, какую мебель поставим в гостиной. Но не все так просто.

Прежде, чем бежать в Фонд с пакетом документов, желательно взвесить все за и против. Дело в том, что ожидание своей очереди на кредит может растянуться на годы. Из огромного количества претендентов на молодежный кредит Фонд формирует своеобразный рейтинг (его можно увидеть на сайте www.molod-kredit.gov.ua/rating.php ). Места в этом рейтинге распределяются в зависимости от того, кто больше (по мнению чиновников Фонда) подходит под условия программы. Чем больше балов набирает заемщик, тем ближе он к заветному кредиту.

Заемщики, получившие кредит, из рейтинга выбывают, а за ними «подтягиваются» те, кто стоял в очереди. На 13 февраля на кредиты претендовали более 15 тыс. семей. Если учесть, что в прошлом году было осчастливлено всего 300 человек, то нехитрый подсчет покажет — только 15-20% стоящих в очереди имеют хоть какие-то шансы на успех .

В марафоне участвуют только те, кто находится в списках граждан, которые, согласно законодательству, нуждаются в улучшении жилищных условий и имеют стабильную заработную плату (не менее трех совокупных прожиточных минимумов на человека в месяц). К тому же претенденты должны быть готовы уплатить первоначальный взнос. Необъяснимые преимущества по продвижению в рейтинге имеют не просто семьи с детьми, а семьи молодых ученых и спортсменов. Именно они получают наибольшее количество баллов и быстрее двигаются к цели.

« Звучит парадоксально, но действительно быстрее кредит может получить семья спортсмена, где родился ребенок, чем обычная семья », — разводит руками г-н Омельчук. Однако не секрет, что у нас в стране можно без проблем купить себе не только спортивные достижения, но и научную степень. Были бы деньги. Поэтому в объективность такого рейтинга, верится с трудом.

Подозрения в непрозрачности схемы подтверждаются и фактами, собранными заемщиками, которые недовольны работой Фонда. По данным общественной организации «Молодежь. Жилье. Кредит», в прошлом году Фондом было выдано 76 молодежных кредитов в городе Киеве. Из них только один был получен человеком, который находился в рейтинге довольно продолжительное время. При этом некоторым участника программы исполнилась 36 лет в считанные дни после получения кредита. В самом Фонде эти данные комментируют без особого энтузиазма.

Цена «квадрата»

Впрочем, ожидание в очереди еще полбеды, ради кредита под 0% можно и подождать. Проблема в том, что счастливчики, выдержавшие все испытания, достаточно часто бывают разочарованы полученным результатом.

Главная проблема «молодежки» состоит в том, что от заемщика могут неожиданно потребовать внесения суммы куда большей, чем оговаривалось в начале. Дело в том, что при расчете кредита учитывается не реальная рыночная стоимость жилья, а ее нормативный эквивалент, установленный Госстроем. Почувствуйте разницу! Цена квадратного метра в г. Киеве согласно нормативу Фонда — 3356 грн., тогда как минимальная стоимость «квадрата» на «первичке» — от 8000 грн. Та же ситуация сложилась и в других областях и городах. Если учесть, что эта разница должна быть внесена вместе с первоначальным взносом, то получится, что счастливый заемщик должен единовременно выложить из собственного кармана не 6%, а более 65% стоимости жилья (начальный взнос платится двумя частями — первая вначале, а вторая — уже после сдачи жилья в эксплуатацию).

В Фонде происходящее объясняют трудностями, возникающими во время строительства и необходимостью сотрудничать с коммерческими организациями. «Мы уже создали подразделение, которое будет выступать заказчиком по строительству жилья и позволит нам самим устанавливать цену на жилье, делая разницу между нормативной и реальной стоимостью минимальной», — говорит Омельчук. При этом он уточнил, что такая программа реализуется только в четырех областях Украины.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться заемщик — это не оговоренное изначально удорожание приобретаемого жилья. Известны случаи, когда Фонд ставил своих участников перед фактом: «Жилье, которое вы покупаете, выросло в цене, и вам нужно доплатить N-ю сумму денег». И это происходит еще до того, как оно построено, и даже до того, как молодая семья успела в него въехать.

В случае если у молодых заемщиков не хватает денег, Фонд предлагает «докредитовать» необходимую сумму, и у заемщика, по сути, нет другого выбора, кроме как согласиться. Честно говоря, это напоминает работу компаний по покупке товаров в группах, где в договоре прописано, что предоставляющая кредит сторона может повысить стоимость покупаемого товара по объективным причинам (см. «Деньги», № 7 от 9 ноября 2006 года, доступно на www.dengi-ua.com).

Однако правомерность таких действий, честно говоря, сомнительна. «При получении ипотечного кредита в коммерческом банке такой ситуации не может возникнуть в принципе, поскольку банк заинтересован в стабильности тех параметров, которые были заложены в договоре», — говорит Виктор Высоцкий, директор ипотечного центра банка «Райффайзен Банк Аваль». А вот в Фонде уверены, что постоянный рост цен на квартиры и строительные расходы не оставляет им иного выбора, кроме как увеличивать сумму кредита. «Поскольку мы работаем с коммерческими застройщиками, целью которых является получить максимальную прибыль, то порой возникают такие ситуации», — оправдывается Валерий Омельчук. Он также уверен, что решить такую проблему позволит лишь сотрудничество с «проверенными» застройщиками.

«Конечно, цены на недвижимость не стоят на месте, но это не должно влиять на тех, кто уже оформил кредит», — оппонирует чиновнику экс-менеджер Фонда, а ныне председатель общественной организации «Молодежь. Жилье. Кредит» Евгений Исеев. Но поскольку на данный момент заключается не трехсторонний договор по принципу заемщик-Фонд-застройщик, а лишь двухсторонний, то уйти от этого риска практически невозможно. «При этом получившие кредит граждане боятся подавать в суд, поскольку юридически все правильно. Люди попросту боятся потерять то, чего они дождались, и им приходится, стиснув зубы, «докредитовываться», — утверждает эксперт.

Надейся и жди

Помимо перечисленных подводных камней, есть и еще один — причем самый крупный. Речь идет о сроках всего «процесса», то есть ожидания и строительства жилья. По разным оценкам, на «стояние в очереди», даже с учетом продвижения с помощью взятки, нужно потратить минимум полгода/год. А что дальше? «Кредиты под строительство жилья начинают выдаваться Фондом в момент получения застройщиком разрешения на сбор необходимых документов для начала строительства. И поэтому реальное строительство начинается спустя 1,5-2 года после начала выдачи кредитов», — утверждает председатель организации «Молодежь. Жилье. Кредит» Евгений Исеев. Если добавить к этому сроки строительства (минимум 2 года), то вкус «шарового уксуса» уже не покажется таким сладким. А ведь цены на жилье растут с каждым годом — только в прошлом году они поднялись на 60%.

Выходит, что пойти к «злым банкирам» не намного страшнее, чем воспользоваться услугами «доброго государства». Практически невозможно обезопасить себя от того, что кредит в Фонде так и не будет получен, и от того, что цена квартиры возрастет. Количество же умерших нервных клеток не окупят даже сэкономленные деньги.

Глядя на динамику финансирования Фонда, напрашивается вывод, что границы державной щедрости плавно сужаются. Не отрицают этого и чиновники, не говоря уж об их оппонентах. Обе стороны сходятся в одном — даже если программа прекратит свое существование, «кидать» людей, связавшихся с ней, не будут.

«Безусловно, я советую молодым гражданам пользоваться нашей программой, но, прочитав перед этим ее правила. И если что-то не понятно, то не надо бояться задавать вопросы юристам», — говорит председатель Фонда Валерий Омельчук. Иного мнения придерживается Евгений Исеев: «Если есть возможность взять кредит в банке, то лучше предпринять именно такой шаг, поскольку эффективность работы Фонда я могу охарактеризовать отрицательным показателем».

Бери, что дают

Связываясь с «молодежкой», нужно понимать, что заемщики столкнутся с серьезными проблемами при выборе жилья. Дело в том, что сотрудничающие с Фондом застройщики строят «молодежные» дома далеко не во всех регионах Украины. К тому же возможна добровольно-принудительная выдача квартир, по принципу «бери, что дают».

«Когда я уже подала все необходимые документы на получение кредита и дождалась своей очереди на покупку квартиры в Киевской области, меня поставили перед фактом, что я должна «выбрать» квартиру в доме, который строится только компанией «Укржитлокомплекс», — рассказывает одна недовольная заемщица. По ее словам, в договоре между нею и застройщиком не указывался ни номер будущей квартиры, ни даже ее фактическое расположение. Точной даты сдачи жилья в эксплуатацию тоже не было. Когда она попыталась добиться от чиновников определенных гарантий (поскольку именно Фонд утверждает такой договор) ей намекнули, что за ней в очереди еще много людей, и если она откажется, то договор на предоставление кредита ей вообще не утвердят. Пришлось соглашаться.

Большинство экспертов уверено, что именно внимание к деталям может обезопасить клиента от недобросовестности застройщика. «В договоре должны быть указаны: точный адрес стоящегося дома, номер приобретаемой в кредит квартиры и ее площадь. Помимо этого должна быть четко выписана процедура возвращения денег в случае невыполнения одной из сторон условий договора», — объясняет Виктор Высоцкий, директор ипотечного центра банка «Райффайзен Банк Аваль». Но в том-то и дело, что это не кредит в коммерческом банке. И, заключая такой договор с аккредитованным в Фонде застройщиком, нужно понимать — либо придется идти на риск, либо рисковать не получить кредит в принципе.

Как кредитуют?

Динамика развития молодежного кредитования (по данным Фонда)

Год

Выделено из Госбюджета
(тыс. грн.)

Выделено из местных бюджетов
(тыс. грн.)

Выдано кредитов

Проинвестировано жилья, кв. м.

1998

6199,90

6975,00

305

21 937,40

1999

5639,90

10 943,51

348

27 935,90

2000

60 709,90

15 032,07

1421

93 217,70

2001

54 780,50

7871,20

1063

69 080,70

2002

48 309,50

8830,60

828

56 543,50

2003

69 359,30

17 718,20

1123

78 738,90

2004

122 700,76

19 630,14

1601

113 371,00

2005

110 571,38

20 823,09

1089

79 834,40

2006

103 200

Нет данных

Нет данных

Нет данных

2007

50 000

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Автор: Никита КОВАЛЕНКО
Источник: Деньги

 

 

 

Уже несколько месяцев Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины активно пропагандирует использование эксклюзивных договоров между продавцами недвижимости и риэлторскими фирмами. В чем смысл и преимущества такого  договора?

     Казалось бы, если сообщить о продаже квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в газету, то продажей квартиры одновременно будет заниматься множество фирм. И, вроде бы, вероятность скорейшей продажи возрастает. Это достаточно распространенное, но, увы, ошибочное предположение. Конечно, каждое из агентств занесет информацию о вашей квартире в банк данных. Но вот давать полномасштабную рекламу в печатные и электронные СМИ, межагентские базы данных, скорее всего, не будет, ограничившись строчным объявлением. Смысл эксклюзивного договора можно сформулировать следующим образом: клиент, желающий продать свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, поручает это одному-единственному агентству недвижимости, в добросовестности и профессионализме которого он абсолютно уверен, а агентство, в свою очередь, получает исключительное право обслуживания данного клиента в течение срока действия агентского договора. Первый этап сделки с недвижимостью для покупателя - это поиск подходящей квартиры. Для продавца же первая стадия сделки - это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее - позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство? Большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру на продажу сразу в нескольких агентствах. При этом документы хозяин хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совсем иначе все происходит в условиях эксклюзивного договора.

     Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор - передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее.

     Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру. То есть квартиру, у которой есть "Черные пятна" в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Почему? Да потому, что он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки. Он держит их у себя до последнего - пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания. Но агентство казалось добросовестным и прежде, чем совершить сделку, организовало тщательную проверку документов. В результате проверки обнаружились нарушения. Хорошая риэлторская фирма, безусловно, откажется от сделки, чтобы не подводить покупателя. Ну и что? 

     Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство - продаст другое, то, где менее тщательно проверяют документы. 

     Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества довольно обширные. И заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с оспариванием одной из предыдущих сделок по этой квартире. В результате страдает ни в чем не повинный добросовестный приобретатель. Если же продавец заключил эксклюзивный договор, он передает право - устанавливающие документы на квартиру в агентство по договору ответственного хранения, зная, что специалисты без суеты организуют их тщательную всестороннюю проверку. И все-таки, так ли уж эксклюзивный договор удобен покупателю? Сейчас в Киеве риэлторские фирмы работают с огромными базами данных. В базе среднего агентства находится от 500 до 2000 квартир. Очевидно, что риэлторы не видят всех этих квартир: смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлторы и документов, поскольку они - до последнего момента - хранятся не в агентстве, а у продавца. В результате, риэлторы не всегда отчетливо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает расспрашивать подробно об интересующем его жилье, зачастую рядовому агенту нечего ответить. Это вызывает у покупателя естественное раздражение "Как вы можете предлагать то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще торгуете?", но большинство агентств эту ситуацию изменить даже не стремится, ссылаясь на то, что просмотреть тысячу квартир их агенты просто физически не способны. Если же риэлторская фирма заключает с продавцом эксклюзивный договор, можно быть уверенным - агент прежде, чем оформлять заявку на планирование рекламной кампании, обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет.

     Это удобно покупателю - ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят. Это удобно продавцу - его не будут тревожить лишними визитами, которые, вероятнее всего, не закончатся сделкой. Ну, а в чем выгода продавца при заключении эксклюзивного договора? Можно уверенно сказать - киевские агентства не рекламируют все квартиры, которые у них есть в базах данных. Реально, они подают в СМИ сведения только 40-50% квартир. К чему это ведет? Допустим, продавец не заключил эксклюзивный договор ни с кем. Он предложил продавать свою  квартиру сразу десяти агентствам. Пять из них разместили строчную рекламу, например, в газету, и очень быстро обнаружили, что рекламируют один и тот же объект. В результате, вполне вероятно, что эта квартира будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлторской фирме или агенту тратить собственные деньги на бесполезную рекламу? Кроме того, продавец, работая со многими агентствами одновременно, не защищен от мошенничества. Ведь из разных фирм к нему будут приводить множество людей, чтобы осмотреть его собственность. А информация о том, что у хозяина квартиры скоро появится крупная сумма денег, будет распространяться и может попасть в любые руки. Если же риэлтор добросовестно выполняет свои обязанности, то продавец, заключив с ним эксклюзивный договор, ничего не теряет, но многое получает. 

     Во-первых, владелец квартиры лучше защищен от мошенников. Во-вторых, ему гарантирован тщательно продуманный объем рекламы - достаточный для продажи. Ведь если информация о квартире появилась в газете и журнале и хотя бы одно агентство размещает эту информацию регулярно, то потенциальный покупатель эту квартиру обязательно найдет. В-третьих, передав правоустанавливающие документы на квартиру в агентство, продавец дает возможность заранее начать подготовку квартиры к продаже, чтобы потом, когда появится покупатель, быстрее оформить сделку. Есть несколько инстанций, через которые документы можно провести спокойно, и в результате заплатить меньше денег. Но здесь ситуацию должен оценивать лишь риэлтор.

     Как быстро найдется покупатель? Как срочно понадобятся справки?

     Профессионал поймет это сразу, взглянув на квартиру и определив ее цену.

     Эксклюзивный договор должен давать продавцу надежные гарантии. Этот документ непременно будет содержать четкий перечень работ и услуг, которые агентство обязуется выполнить. В частности, обязательства риэлтора по размещению рекламы квартиры в определенных печатных и электронных СМИ, с заранее оговоренной периодичностью. Существенное условие - срок действия договора. Убеждена, что срок действия договора должен быть ограничен тремя месяцами. В Киеве от 70 до 90% эксклюзивов, заключенных на три месяца, реализируется в течение этого срока. О чем говорит этот факт? Риэлторы более эффективно работают, если знают, что срок договора ограничен. Ведь агент понимает, что если за три месяца он не подготовит сделку, то не факт, что владелец недвижимости продлит с ним договор. Поэтому риэлтор делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя: следит за тем, чтобы квартира была в листинге агентства, дополнительно размещает информацию о квартире за свой счет в других СМИ. Он эту квартиру настойчиво предлагает своим коллегам и знакомым в других агентствах. Ведь если он найдет покупателя и продаст квартиру, то сможет заработать вознаграждение. То есть риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, заинтересован в быстрейшей продаже квартиры за максимальную цену. Поэтому  срок в три месяца является оптимальным. Кроме вопросов о скорости продажи квартиры, как правило, и продавца, и покупателя интересует цена сделки. В нее входят как сама стоимость квартиры, так и стоимость оформления документов, и вознаграждения фирме. Обычно у продавца нет денег, чтобы оплатить приватизацию, получение справок в БТИ, и об отсутствии запрета. Владелец говорит, что оплатит все, но потом - из денег покупателя. А если покупателя пока нет - встает проблема финансирования. Так что при подготовке документов агентству зачастую приходится оплачивать прохождение их через разные инстанции за свой счет. Поэтому, назначая цену квартиры, риэлтор учитывает все названые факторы. Таким образом, если продавец согласился назначить за квартиру реальную цену, выбрал хорошее агентство, добросовестного риэлтера и заключил правильный договор, то эксклюзив для продавца выгоден во всех отношениях. Потому что один добросовестный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такого договора.

Назад

По всем вопросам обращайтесь на realty@jurist4you.com
При использовании материалов ссылка на сайт обязательна